Подготовка договора купли-продажи квартиры

Подготовка договора купли-продажи квартиры в Темрюке

В деле с покупкой жилплощади могут различаться не только способы финансирования и расчета, но и совершенно разными могут быть лица или компании, выступающие в роли продавца.

По каким схемам сегодня чаще всего покупают квартиры?

Покупка квартиры у застройщика

Этот способ может быть с рисками. Свести к минимуму риски можно, если  проверять все документы и сведения о застройщике. У него должна быть хорошая репутация и как можно больше успешно сданных проектов. Среди бумаг особое внимание следует уделить разрешению на строительство, на подключение дома к коммуникациям.

Покупка недвижимости у подрядчика в новостройке

В собственность к подрядчику квартиры попадают в качестве оплаты за услуги, когда у застройщика нет возможности рассчитаться иным способом. Пока идет строительство, квартиры все еще находятся в собственности застройщика, а к подрядчику они переходят после завершения всех работ.

Подрядчики реализуют полученные таким образом квартиры по рыночной стоимости или с заметными скидками (до 20%), что позволяет быстро продать жилплощадь и получить свою оплату за работу, но без «навара». На практике быстрая продажа квартир для застройщика важнее, чем наценка.

Для покупателя такой способ менее рискованный, чем покупка у застройщика, после сделки с подрядчиком квартира сразу переходит в собственность к новому владельцу. Оформляется сделка с помощью договора переуступки права требования недвижимости.

Покупка жилья у собственника, без посредников

Такой популярный вариант подразумевает заключение договора купли-продажи без участия в сделке риэлтора и прочих лиц. Между собой договариваются и рассчитываются два лица: продавец и покупатель.

Продавцом может быть:

  • Единственный собственник;
  • Несколько человек (долевая собственность);
  • Супруги (когда квартира приобретена в браке, она становится совместно нажитым имуществом).

Очень важно при такой схеме внимательно проверять квартиру, а после заключения договора передать все бумаги на регистрацию в государственные органы (МФЦ).

Прежде чем составлять договор купли-продажи, свою будущую жилплощадь необходимо тщательно проверить. Обман и недомолвки могут поджидать покупателя везде: от вздувшегося ламината под кроватью до текущих водопроводных труб. И тем более не оберешься проблем, если обман кроется в бумагах: например, в квартире остались прописанные жильцы.

Прежде чем купить квартиру на вторичном рынке, необходимо:

  • Подтвердить право собственности продавца на квартиру и запросить свидетельство о способе получения этого права (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании);
  • Если продажей занимается доверенное лицо, необходимо внимательно проверить подлинность и действительность доверенности. Хотя бы один раз встретьтесь с собственником и узнайте, согласен ли он с продажей его имущества, сам ли он выдал доверенность;
  • Узнать сколько собственников сменила квартира и как часто она перепродавалась (частая смена владельцев за короткие сроки — недобрый знак, скорее всего с этой квартирой что-то не так) – продавец должен заказать в УФРС или МФЦ выписку из ЕГРП и предоставить ее покупателю;
  • Запросить справку о том, что в квартире никто не прописан (выписка из домовой книги);
  • Проверить, не числится ли квартира в завещании одного из собственников, не имеет ли она статус арестованной или заложенной и наличие прочих обременений на квартиру (например, не является ли она предметом судебного спора) – сделать это можно на сайте Росреестра, с помощью все той же электронной выписки из ЕГРП;
  • Проверить площадь и планировку квартиры (кадастровый паспорт с поэтажным планом здания, экспликация);
  • Проверить законность перепланировки и переоборудования (замена газового оборудования) – для этого сверить обстановку квартиры с техническим планом;
  • Убедиться что у квартиры нет задолженностей перед управляющей компанией или товариществом собственников;
  • Если ранее квартиру приобрели через участие в жилищном кооперативе, то обязательна справка о полной выплате пая;
  • Проверить не сдается ли жилплощадь в аренду, так как до конца действия договора аренды продавать такую квартиру нельзя;
  • Если собственник состоит в браке, стоит получить и нотариально заверить согласие супруга на продажу имущества, которое может быть в статусе совместно нажитого;
  • Получить разрешение на продажу от родителей или опекунов собственника, если он не достиг совершеннолетия.

Приобретение недвижимости, обязательно сопровождается заключением договора купли-продажи квартиры. Согласно ст. 160 ГК РФ договор составляется в письменной форме.

Сам договор может быть оформлен самостоятельно, риэлтором, нотариусом.

На что стоит обратить внимание при его заключении, и какие моменты учесть до подписания документа

Оформляя сделку проверьте, есть ли у вас и у продавца все необходимые бумаги.

Заключите договор купли-продажи и передайте все документы в регистрирующий государственный орган.

И, наконец, подписывайте акт передачи квартиры в собственность покупателя.

Пакет документов необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры

  1. Правоустанавливающие документы на квартиру – купли-продажи,приватизации, договор дарения,  и т.д.
  2. Свидетельство о государственной регистрации прав, либо выписка ЕГРН.
  3. Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо его личное участие при ее совершении.
  4. Нотариальную доверенность на представительство, если сам участник сделки не может присутствовать при ее заключении по каким-либо причинам.
  5. Личные документы продавца и покупателя, удостоверяющие их личность.

Документы предоставляются в подлинниках, либо в нотариально заверенных копиях.

Обязательные пункты оформления договора купли-продажи квартиры

 Обязательными пунктами договора являются:

  • данные сторон, а именно их ФИО, место жительство и паспортные данные;
  • данные покупаемых объектов недвижимости  – адрес местонахождения, площадь и вид разрешенного использования;
  • стоимость объекта недвижимости;
  • наличие обременений либо их отсутствие;
  • стороны в договоре указывают на своё право и дееспособность, а также обоюдную выгоду от заключаемой сделки, и заключении ее добровольно без принуждения. А также могут оговорить последствия признания сделки недействительной;

Договор считается заключенным после выполнения сторонами своих обязательств:

  • договор купли продажи зарегистрирован в органах государственной регистрации прав и сделок с ним;
  • квартира передана покупателю по акту приема передачи;
  • передача собственности может быть оформлена по передаточному акту, согласно требованию ст. 556 ГК РФ либо документу заменяющему его. Согласно ст. 551 и ст. 558 ГК РФ государственному удостоверению сделки подлежит не только договор купли-продажи, но и переход права собственности на неё.
  • денежные средства получены продавцом в полном объеме.

Для исключения возникновения любых проблем в процессе передачи права собственности, следует действовать согласно всем существующим законодательным нормам и правилам.