Подготовка договора купли-продажи квартиры
В деле с покупкой жилплощади могут различаться не только способы финансирования и расчета, но и совершенно разными могут быть лица или компании, выступающие в роли продавца.
По каким схемам сегодня чаще всего покупают квартиры?
Покупка квартиры у застройщика
Этот способ может быть с рисками. Свести к минимуму риски можно, если проверять все документы и сведения о застройщике. У него должна быть хорошая репутация и как можно больше успешно сданных проектов. Среди бумаг особое внимание следует уделить разрешению на строительство, на подключение дома к коммуникациям.
Покупка недвижимости у подрядчика в новостройке
В собственность к подрядчику квартиры попадают в качестве оплаты за услуги, когда у застройщика нет возможности рассчитаться иным способом. Пока идет строительство, квартиры все еще находятся в собственности застройщика, а к подрядчику они переходят после завершения всех работ.
Подрядчики реализуют полученные таким образом квартиры по рыночной стоимости или с заметными скидками (до 20%), что позволяет быстро продать жилплощадь и получить свою оплату за работу, но без «навара». На практике быстрая продажа квартир для застройщика важнее, чем наценка.
Для покупателя такой способ менее рискованный, чем покупка у застройщика, после сделки с подрядчиком квартира сразу переходит в собственность к новому владельцу. Оформляется сделка с помощью договора переуступки права требования недвижимости.
Покупка жилья у собственника, без посредников
Такой популярный вариант подразумевает заключение договора купли-продажи без участия в сделке риэлтора и прочих лиц. Между собой договариваются и рассчитываются два лица: продавец и покупатель.
Продавцом может быть:
- Единственный собственник;
- Несколько человек (долевая собственность);
- Супруги (когда квартира приобретена в браке, она становится совместно нажитым имуществом).
Очень важно при такой схеме внимательно проверять квартиру, а после заключения договора передать все бумаги на регистрацию в государственные органы (МФЦ).
Прежде чем составлять договор купли-продажи, свою будущую жилплощадь необходимо тщательно проверить. Обман и недомолвки могут поджидать покупателя везде: от вздувшегося ламината под кроватью до текущих водопроводных труб. И тем более не оберешься проблем, если обман кроется в бумагах: например, в квартире остались прописанные жильцы.
Прежде чем купить квартиру на вторичном рынке, необходимо:
- Подтвердить право собственности продавца на квартиру и запросить свидетельство о способе получения этого права (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании);
- Если продажей занимается доверенное лицо, необходимо внимательно проверить подлинность и действительность доверенности. Хотя бы один раз встретьтесь с собственником и узнайте, согласен ли он с продажей его имущества, сам ли он выдал доверенность;
- Узнать сколько собственников сменила квартира и как часто она перепродавалась (частая смена владельцев за короткие сроки — недобрый знак, скорее всего с этой квартирой что-то не так) – продавец должен заказать в УФРС или МФЦ выписку из ЕГРП и предоставить ее покупателю;
- Запросить справку о том, что в квартире никто не прописан (выписка из домовой книги);
- Проверить, не числится ли квартира в завещании одного из собственников, не имеет ли она статус арестованной или заложенной и наличие прочих обременений на квартиру (например, не является ли она предметом судебного спора) – сделать это можно на сайте Росреестра, с помощью все той же электронной выписки из ЕГРП;
- Проверить площадь и планировку квартиры (кадастровый паспорт с поэтажным планом здания, экспликация);
- Проверить законность перепланировки и переоборудования (замена газового оборудования) – для этого сверить обстановку квартиры с техническим планом;
- Убедиться что у квартиры нет задолженностей перед управляющей компанией или товариществом собственников;
- Если ранее квартиру приобрели через участие в жилищном кооперативе, то обязательна справка о полной выплате пая;
- Проверить не сдается ли жилплощадь в аренду, так как до конца действия договора аренды продавать такую квартиру нельзя;
- Если собственник состоит в браке, стоит получить и нотариально заверить согласие супруга на продажу имущества, которое может быть в статусе совместно нажитого;
- Получить разрешение на продажу от родителей или опекунов собственника, если он не достиг совершеннолетия.
Приобретение недвижимости, обязательно сопровождается заключением договора купли-продажи квартиры. Согласно ст. 160 ГК РФ договор составляется в письменной форме.
Сам договор может быть оформлен самостоятельно, риэлтором, нотариусом.
На что стоит обратить внимание при его заключении, и какие моменты учесть до подписания документа
Оформляя сделку проверьте, есть ли у вас и у продавца все необходимые бумаги.
Заключите договор купли-продажи и передайте все документы в регистрирующий государственный орган.
И, наконец, подписывайте акт передачи квартиры в собственность покупателя.
Пакет документов необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры
- Правоустанавливающие документы на квартиру – купли-продажи,приватизации, договор дарения, и т.д.
- Свидетельство о государственной регистрации прав, либо выписка ЕГРН.
- Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо его личное участие при ее совершении.
- Нотариальную доверенность на представительство, если сам участник сделки не может присутствовать при ее заключении по каким-либо причинам.
- Личные документы продавца и покупателя, удостоверяющие их личность.
Документы предоставляются в подлинниках, либо в нотариально заверенных копиях.
Обязательные пункты оформления договора купли-продажи квартиры
Обязательными пунктами договора являются:
- данные сторон, а именно их ФИО, место жительство и паспортные данные;
- данные покупаемых объектов недвижимости – адрес местонахождения, площадь и вид разрешенного использования;
- стоимость объекта недвижимости;
- наличие обременений либо их отсутствие;
- стороны в договоре указывают на своё право и дееспособность, а также обоюдную выгоду от заключаемой сделки, и заключении ее добровольно без принуждения. А также могут оговорить последствия признания сделки недействительной;
Договор считается заключенным после выполнения сторонами своих обязательств:
- договор купли продажи зарегистрирован в органах государственной регистрации прав и сделок с ним;
- квартира передана покупателю по акту приема передачи;
- передача собственности может быть оформлена по передаточному акту, согласно требованию ст. 556 ГК РФ либо документу заменяющему его. Согласно ст. 551 и ст. 558 ГК РФ государственному удостоверению сделки подлежит не только договор купли-продажи, но и переход права собственности на неё.
- денежные средства получены продавцом в полном объеме.
Для исключения возникновения любых проблем в процессе передачи права собственности, следует действовать согласно всем существующим законодательным нормам и правилам.